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追问房租暴涨背后几大疑点:究竟涨了多少 涉及
发布时间:2018-09-03 14:03

这轮房租波动,究竟涨幅多少,涉及区域如何,并没有权威数据和准确的统计。

 

 

追问“租不起”

 
 

本刊记者/毛翊君

本文首发于总第867期《中国新闻周刊》

房地产论坛水木社区里的帖子终于引爆了人们对房租上涨的情绪。而此时,正值8月,租房的旺季。

一位自称是天通苑房东的人,给帖子打上了“资本盯上租房,要吸干年轻人的血”的标题。他写到,自己拥有一套120平方米的三居室,出租时预期价位在7500元/月,而后引来自如和蛋壳公寓的争抢,两家中介公司相继抬价之后,房子以10800元托给了蛋壳公寓。

而此时,原我爱我家副总裁胡景晖高调辞了职,放出长租公寓运营商以高出市场价20%〜40%的价格争抢房源的消息,矛头直指自如和蛋壳公寓。而后,他自己通知十余家媒体,又三次更改地点,最终在通州宋庄开了个人发布会,要向政府“隔空喊话”。

8月19日,北京房地产协会约谈了自如、相遇、蛋壳公寓等10家主要的住房租赁企业负责人,要求其承诺不涨租金,同时拿出共计12万余套库存房源投向市场。

在这场万众对资本热烈的审判背后,房租暴涨被分析出多种原因。是否应该急急给资本判刑,而政府又应该扮演什么样的角色?

一线城市房租异动

房租成为热点话题时,李海波正在跟自如的管家争吵。

他看见自如公司在8月20日发了声明,表示“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%。”而自己位于望京“慧谷阳光”的房子在8月24日到期,管家在8月9日让他续了费,一年前3060元的房租涨到了3890元,涨幅约27%。这是打完服务费8.8折之后的结果。管家告诉他,因为是老客户,才争取下这个价格,不然得交的是4290元,而且不尽快交就没有优惠了。这是一套三居室的房子。其中一间是客厅的隔断,也就是李海波的屋子,15平方米左右。因为公司搬到望京,他也从北京南部的丰台搬了过来,租金涨了一倍,但只要十分钟就能到单位。时间成本在他看来更为重要。

 
 

在今年,公司再次搬迁,移到了中关村,他为此要付出一个小时的地铁车程和每月200多元的交通成本。此次房租涨价,他决定要个说法。他把自如“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%”的回应发给管家,管家告诉他,得按照8月9日续费的日期来看,这在自如公布回应之前,所以没有办法再调整房租。李海波一怒之下拨打了12315投诉。

链家、自如、贝壳这三家机构拥有大量出租房源。图/视觉中国。

而这轮房租波动,究竟涨幅多少,涉及区域如何,并没有权威的数据和准确的统计。从北京市统计局提供的数据来看,今年7月,居民租赁房房租的环比涨幅是0.2%,同比涨幅为2.8%,1〜7月的涨幅则是3.1%。这与链家旗下的贝壳研究院所提供的今年7月租金环比上涨2.6%,以及胡景晖所说的环比上涨6.2%,均不相同,甚至大相径庭。

另一个数据来自中国房价行情官网。同样是今年7月,显示的北京住宅平均租金为92.33元/平方米·月,同比上涨21.89%,环比上涨2.63%。而成都住宅平均租金为32.38元/平方米·月,环比上涨0.45%,同比上涨30.98%;此外,重庆的平均租金则为29.83元/平方米·月,同比上涨26.44%,环比上涨0.57%,皆远高于北京。

从《中国新闻周刊》所问及的十余个位于北京不同区域的租客的回答来看,涨价并不普遍。有位于通州果园和西城广安门的租客并未感受到房租上涨;也有租客在大兴长丰园的房租从3500多元涨到了4500多元,从而搬到了通州北苑,以2350元租下了此前1800元的一个房间;一位海淀的租客正好赶上了约谈之后的续费,原先涨价1000元的费用被压到了100元。8月17日,胡景晖在一场电话会议中炮轰了自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,通过抬高收房价格而扩大房源数量,成为租金暴涨的导火索。他称,大规模长租公寓资金链出现断链,比P2P暴雷后果更严重。围绕房租的舆论似乎就此走上高峰。

 
 

国务院发展研究中心研究员刘卫民对《中国新闻周刊》表示,这次主要还是一线城市的房租异动,重要的原因在于供求偏紧。

此次约谈之后,10家企业分别拿出了如下数量的房源:自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

而对于全北京出租房源的总数,也未有官方数据。链家集团董事长左晖曾公开提到,这个数目大约在750万套上下。据公开资料,自如所有的房源是70余万套。

《中国新闻周刊》向蛋壳、自如询问房源等数据,均被拒绝。而蛋壳公寓一位内部人士对《中国新闻周刊》称,此次承诺的这2万间房源,是指未来两个月内,租赁到期而被释放出来的,以及在预估中,将要收房和准备装修装配的。

贝壳找房回复《中国新闻周刊》,就北京地区而言,贝壳租房频道的在线可租真房源接近5万套。其平台上,北京市每月到期重新上线或新开发房源在2.5万套左右。在线房源中,朝阳区占比最大,接近三成;丰台、海淀、通州分列2、3、4位,占比均在10%左右。

相比之下,来自链家研究院的一则数据显示,2020年,全国租房人数将达到1.9亿。这既是租房的缺口,也是长租市场的争抢空间。

政策的空间

这个空间,链家研究院院长杨现领已有预测。他在2016年底发布的行业研究报告中提及,2020年和2025年,中国房产租赁市场的租金规模分别约为1.6万亿元和2.9万亿元,而到了2030年将会超过4万亿元。这样的积累和发展要从2010年开始。

当年4月17日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中,要求“调整住房供应结构”“房价过高、上涨过快的地区,要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”。

而后,公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You+、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓,专门针对青年流动人群。随后一年,链家公司的自如也开始正式启动。在2013年,魔方公寓获得了A轮投资,数目达数千万美元。

 

 

一名爱好Cosplay的房客在魔方公寓房间里练习舞蹈动作。图/新华

 
 

李海波在2012年来到北京,刚毕业的他在丰台挑中自如的出租房,一两千元的租金和整洁的房间让他觉得是合适的。毕竟,离公司不远,也省去了自己鉴定房东的麻烦。他在那个房子里一住三年,直到公司搬迁。

2016年后,新的公寓品牌不再增多,李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据,这时的公寓企业已经超过千家,有17家品牌拿到了资本的投资,另一方面,国企开发商开始试水租赁市场,长租公寓的格局发生转变。

“一线城市处在调控的状态。”国务院发展研究中心研究员刘卫民称,“也就是,限购、限贷之下,二手房业务不是特别好做,也会加强对租赁业务的投入。”

万科、龙湖、复星、旭辉等房企的入局让这两年的长租市场进入迅速增长阶段。根据易居中国旗下房地产研究机构克而瑞的数据,有三分之一规模排名前30的房企已经展开了相关业务。

集中式长租公寓就开始于万科集团。在《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》中写到,公司的长租公寓业务由2014年启动,目前累计服务租客超过10万人。“泊寓”长租公寓品牌,就是其在三千亿元规模中推出的一个极小板块。而后,龙湖地产成立了创新事业部来分管长租公寓等新版块,推出了“冠寓”品牌。复星则跟途家和未来域合作,世茂房产找上了恺信亚洲,旭辉则联合了华东师范大学。

 
 

它们和自如、蛋壳、我爱我家等分散式长租不同是,有自己的整栋房源和物业。“就像批发和零售的价格相比,可以想到还是有一定优势。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰对《中国新闻周刊》说。

目前,旭辉签约的房源将近4万间。高杰坦率地说,此前他们商议了目前的三个目标是,速度、效率和效益,“但现阶段主要的目标还是发展速度,效益和效率就会放在二三位。而对于速度,也就是在房源争抢上发力,会有增长较大的目标,大概增速在每年50%。(我们给房主的)租金确实是拿到房源的优势。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到,长租公寓通常会通过改造旧物业、收购私人物业进行专业化运营和通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发这三种方式来获取房源。

其中,土地的高价是胡景晖一直认为的房租涨价核心原因。

资本驱动

在高地价的前提下,租金回报率是长租公寓企业叫屈的痛点。

SOHO中国董事长潘石屹近日在微博中称,“北京住宅金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。”

资产证券化成为长租公寓企业增进融资的方式。近两年,包括自如在内,数家长租公寓企业成功发行了ABS(资产证券化)来获取资金。而在分红的驱动下,抬高租金,这也成为此次租金上涨下被诟病的一点。

“如果长租公寓要能够快速发展的话,肯定要借助一些资本的力量来主推它。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰称,“证券化的前提一定是物业进入到持续的运营期,也就是它能够产生比较良好的运营回报的时候才能高度地证券化。”就在今年4月25日,中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债券性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

 
 

此时,自如已发行“中信证券—自如1号房租分歧信托收益权资产支持专项计划”ABS,发行规模5亿元。旭辉领寓的REITs“高和晨曦—中信证券—领昱系列资产支持专项计划”也获批,总额度30亿元。蛋壳公寓刚刚设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS“天风—蛋壳公寓信托收益权资产支持专项计划”,规模2.035亿元。

就在今年初,自如完成了40亿人民币A轮融资,由华平资本、红杉资本中国基金和腾讯三家领头。作为投资人的华平中国区联席总裁程章伦看中了由中国城镇化下约70%的大中型城市“新市民”构成的租赁消费群体。

很难说清,分红的驱动对房源扩张、房租上涨的利弊各有几分。对于所谓的“新市民”而言,更加显而易见的是对租赁企业提出的各种支付环节和支付方式有所疑虑。

李海波在自如的出租房住了六年,曾按照管家的推荐使用过京东白条,觉得利息过高,最终还是用手头暂时宽裕的存款走季付完成房租缴纳。

而在通州住了两年的陈航,去年续租时,因是老住户,服务费被打了八折,而由于提前两个月续租,在此基础上又再打了七折。房价涨了几百元,但是折扣下来“感觉还能接受,甚至比换房的成本要低”。在支付时,管家推荐了自如专项分期,声称比京东白条利息低,每个月便宜几块钱。陈航手头紧,为了能够按月支付,同意了这个方式。而在2017年底,曾因为绑定的招行与自如出现合作问题,无法使用,被迫换了银行卡。这让陈航对自如的资金链始终心有顾虑。就在前一星期,杭州一家公司名为“杭州鼎家”的长租公寓公司破产,约4000租客受到损失,而其模式就是将获得的租金放于6家网贷平台进行融资,再用此获得的资金接着获取房源,由此拿下5000间长租公寓。

 
 

把租客交付租金转换成对金融平台的贷款,而长租公寓企业先从金融平台获取一年的租金,这笔资金沉淀让租客觉得,是用自己的信用来套利。

监管缺位

8月23日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门开始调查“房租贷”的违规使用情况,称如有查到必定严惩。

除此之外,自如在装修房东的空置房时,为了提高分散房屋的利用率,通常在客厅打造隔断。在去年大兴火灾之后,市场需求量增加一直被长租公寓领域看做机会,但自如租户从隔断房中被驱赶也是存在的事实。

对此,高杰称,“在拆违上,上海的力度比北京还要大,而上海的租金却没有北京上涨厉害,我觉得很大原因是我们整体上是没有一个系统性的考虑。一方面在政府拆违的时候没有从供给角度去增加,市场上原有的违章建筑被拆完了以后,租房的人都是利益导向,这些人被驱赶完以后只能去租政府政策下合理合法的房子,市场上的需求量就会大。”

“很难说,租金上涨跟去年的清理有多大关系。住在简陋住房的人,出来以后,一些人也离开了北京,不是找价格更高的住房去住了。”国务院发展研究中心研究员刘卫民认为,“对这样一些产业集聚过程中的城市,可能更多的是要结合产业规划,结合城市的整体规划,包括人口控制的规划,及时提供相应的租房,无论是租还是住都能够跟产业集聚,城市空间调整优化升级能够匹配。”

然而,究竟长租公寓企业对市场的影响力是否有这么大的比重?链家研究院院长杨现领提到,就北京现在的租房市场格局,自如等长租机构占比仅是10%,其他中介40%,二房东为40%,还有10%是业主。

 

而万科集团总裁祝九胜公开说道,长租公寓运营商在北京的渗透率其实不到5%,在深圳的渗透率不到2%,“难以助推房价的上涨。”

 
 

“如果不是出现这一轮房租的异动,我倒是非常赞同政府应该出台相应的政策来支持长租公寓。”刘卫民称,“无非就是两个方向,一是降低空置率,通过各种渠道,例如引入固定人群,让现金流更多。另外一方向,就是对长租项目,特别是新建的长租项目,降低土地供应的成本。”

杨现领则判断,未来的格局会是,50%为专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,剩下10%是房屋分享。

李海波的室友因为这次涨价,搬离了他们的房子,在附近找了一家离地铁步行25分钟的房子,仍然找的是自如。刚来北京时,他找过直租的房东,在交接时总是因为冰箱的破旧和墙面的剥落跟房东发生分歧,最后,给房东的5000元押金也没有要回。“还是希望寻找中介公司。”

几位业内人士表示,目前政府缺乏监管和相应的权威数据统计是他们最为困扰之处,而政府过分监管也将是市场不能消化的问题。

去年,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,其中就曾明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。

今年8月21日,北京市住房和城乡建设委员会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托北京市12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线,用以投诉中介机构无照经营,或打隔断出租、哄抬房租、恶意克扣租金、押金等等。

而刘卫民觉得,“政府其实有个很重要的公共职能就是风险提示,对现在明显波动的市场做明显的标记,提示大家如何正确对它做估价,然后让大家在健康有序的投资环境下在这个领域经营。”(依采访对象要求,李海波、陈航为化名)

文:《中国新闻周刊》记者/毛翊君

值班编辑:李阳煜

租房贵背后,承载了一个怎样的社会治理难题?

租房贵背后,实际涉及一个非常复杂的社会治理体系。

 

 

租房市场背后的经济学

 
 

本刊记者/杨智杰

本文首发于总第867期《中国新闻周刊》

二百多年前,工业革命的发源地英国在完成城市化的同时,最先面临住房问题——大量农民涌入城市,城市住房供不应求。英国推崇自由市场经济,政府不干预房地产行业,结果导致当时90%以上的房子被资本家控制,大肆抬高房租剥削工人。随后,英国政府不得不做出反思并调整政策,决定适度干预住房市场。当时的经济学家达成一个共识,把住房界定为“准公共产品”,这一理念开启了现代住房制度的先河。

德国的房价被房地产业内人士称之为奇迹,原因是,从1970年到2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%;而在同期,英国、法国、美国房价分别上涨52.8、16.1和12.5倍。恒大研究院最近发布的《德国住房制度启示录》中提到,房价稳定的德国,居住结构仍以租房为主流,德国住房自有率45%,55%的人口租房居住。

在一个成熟的市场,买房与租房应该是无差异的两种选择。贝壳研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时介绍,对于买房的人来讲,在健康发展的市场中,房屋资产会不断升值,经过一定时间的累积,资产的升值部分会覆盖首付、资金成本、养房成本等相关费用,并能带来正收益。而对于租房的人,可以相应避免购房的首付和诸多相关成本,并将节省下来的资金用于其他方面的投资。他强调,如果资本市场是健康的,租房投资的净收益与买房应该是一样的。失衡的租与购

 
 

然而回归到现实,住房并不是一个单纯的消费问题。杨现领分析,从政府角度,买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融,总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费,它的产业链相对短,投资拉动效应弱,对增长的带动效应不明显、不直接。

所以,房价问题是经济问题,主要影响的是投资。而租房是民生问题,影响的是消费。

中国住房问题的转折点出现在1998年的房改。当年7月3日,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),文件提出,“停止住房实物分配,逐步实行住房分配的货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房,中低收入家庭,购买经济适用住房,其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

简单地讲,政府取消了中国计划经济时代实行将近半个世纪的福利分房制度。对此,厦门大学教授赵燕菁这样描述,1998年房改如同大规模城市“上市”,使房地产一举超过股票、债券,成为中国地方政府最主要的资本来源。

的确,买房与租房之于政府有不同的意义,加上1998年金融危机的大背景,杨现领认为,我国的住房制度开始走向“重购轻租”的大方向,总体上建立了一套以购房与投资为主的住房制度框架。

而与此同时,租赁市场发展则显著滞后,经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足,主体单一。“原则上,这个框架不改变,租房发展的底层制度基础就无法建立,租房市场也就不可能真正意义上形成大的突破。”杨现领说。

房改至今,很多人都有切身感受,过去十多年房价上涨给购房者带来了高额的回报。而相比之下,再看看其他金融产品,股票市场10年指数涨幅归零,P2P网贷平台(互联网金融)因为逾期兑付或经营不善问题,未能偿付投资人本金利息,而出现平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题,业内行话称为“暴雷”。在杨现领看来,这些都进一步扭曲人们对买房的偏好。租购不同权也使得住房租赁市场缺乏激励制度。现实是,在很多城市,买房会与户籍、医疗教育资源等社会福利体系挂钩。在买房和租房两者之间,人们会被引导到买房。

虽然,十九大报告中专门提到了“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年7月,住建部等部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,有12个城市作为试点城市首先进行住房租赁试点,广州、郑州等地提出了租购同权的改革内容,但是,这些举措在短时间内并不能完全改变人们购房的习惯。

在这种租购失衡的情况下,住房自有率当然会很高。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》提到,我国城镇家庭住房自有率高达91.2%。社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立强调,每个城市情况不同,大多数中小城市不存在租房压力,压力主要是在一线城市。

租金上涨背后的链条

对于这次房租上涨的原因,当前有两个声音:一是专业租赁机构疯狂抢占房源,哄抬房租;二是一线城市租赁市场供需缺口大。

从微观经济学上讲,商品价格是由该商品的供给和需求决定的,房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系,它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时,房价会影响租房市场的需求,即房价高,大家买不起房,自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时,房价会影响租房市场的供给,这就牵扯到年租金收益率。

 

 

既然是投资,就要考虑收益,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比,在1:300〜200之间比较合理,即需要200〜300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%〜6%之间,它代表着一年下来,靠出租房子收回了成本的多少比例。但是近年来,国内房价居高不下,年租金收益率越来越低。尹中立关注到,2003年前后,北京或上海的年租金收益率在5%左右,到了2017年,京沪两地的年租金收益率降到1.5%,如果剔除掉物业管理费、维修费用等,出租房子根本无利可图。

 
 

这就出现了一个矛盾的现象:对于房东或者投资方来讲,租金收益率太低,房租不是偏高而是偏低;而租客却认为房租太高。尹中立分析,造成这个现象的根本原因是房价与收入水平偏离太多。

租金收益率过低,造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力,提供出租的房屋少,租金自然也会上涨。目前存量住房是住房租赁市场的主要房源,但从现实情况来看,一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因,房子处于空置状态。

根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心的调查报告,2013 年,我国城镇住房平均空置率为22.4%。腾讯网、腾讯房产研究院、中国房地产报与《腾讯智慧》联合发布的《2015 年中国住房空置率调查报告》,2015 年5 月一线城市住房空置率为22%,二线城市为24%,三、四线城市为26%。

根据专家数据,美国的住房空置率长期保持较低水平,即使美国楼市最差的2007〜2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

在刚刚离职的我爱我家副总裁胡景晖看来,目前热议的长租公寓在资本的挟持下高价收房的行为,对房租增长只是起到推波助澜的作用。据他粗略估算,北京有近100万套房子空置,既没有自住也不出租。而对于年租金回报率只有1.5%,低于发达国家的5%〜6%的水平,胡景晖认为背后的原因就是土地财政、高地价推动高房价。

尹中立认为,政府需要干预住房租赁市场,从供给角度增加政府主导的租房供给。北上广深一线城市虽然土地稀缺,但是和人口相比,如何合理利用才是关键。比如每年新增居住用地中,更大的比重用于保障性住房,有利于住房矛盾的化解。租赁市场背后的社会治理体系

 
 

各国的共识是,房屋租赁市场具有社会福利属性。杨现领说,租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。同时,租赁具有更多的消费属性,租金是CPI(居民消费价格指数)的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险,对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场,还是发展中市场,租金支出都是家庭消费支出的重要部分,因此,租金稳定对于通胀的管理非常重要。

另一方面,租房市场也与人口城市化密切相关。“当前,我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化,即大量流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低,支付能力有限,租金上涨过快,不仅会对他们的融入城市构成无形的障碍,而且,一旦他们回流农村或小城镇,也将对大城市的服务成本产生供给冲击,从而导致城市化的倒退。”杨现领说。正是基于这些问题,租赁市场的稳定性非常重要,甚至比房价的稳定性更为重要。

在对住房租赁市场的管理中,政府应当担负重要责任。然而,我国房改不过二十年,住房制度“重购轻租”,导致租房市场发展滞后,围绕租房市场的制度仍有大片空白。

尹中立分析,当下我们租房市场实际上更多的是个人对个人行为占主导,政府介入少,这个市场更多的时候是处于一种自发的状态。

中原地产首席分析师张大伟发现,国内房屋租赁市场缺乏一个准确的、有公信力的数据,不论是租赁房源数量还是租金数据。当前,大部分发布的数据来自于一些参与租赁市场交易的机构,这其中很难说没有用数据影响市场的干预因素。

武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安也指出,商品住房交易和存量住房交易均有比较完整的信息登记,但由于住房租赁登记备案制等未落实等原因,除了专业机构和中介机构能掌握部分住房租赁市场信息外,政府部门对住房租赁市场信息了解非常少,公安部门入户登记所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系统,制约了住房租赁市场的有效管理。官方统计租房市场数据并不是一件容易的事情。据尹中立介绍,相对于房价来说,房租更难监控,很多租房买卖是个人对个人,双方在私下成交。“买房还有网签制度,数据按说应该很准确,但实际上不是很准确。房价都监控不了,房租更难监控。”尹中立说。

 
 

另外,我国尚没有一部保护租房者的专门法律。在现有的法律法规体系当中,有规定房租租赁的条文有《中华人民共和国合同法》中关于房租租赁的条文、住房和城乡建设部发布2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。但是这些都是条文,并非有强制力的法律,承租人在房屋租赁市场依然处于弱势地位,会面临黑中介等各种棘手问题,租房权益在受到侵害时还不能得到法律的有效保障。

尹中立认为,我国是一个人口大国,并且面临着急剧的人口流动,住房矛盾如何化解是一个非常复杂的问题,需要很高层级的法律文件去规范。很多国家都有《住宅法》,但是我们国家没有。《住宅法》不光是管控住房市场,还会规范政府和市场的边界,规定政府的义务,以及公民在住房过程中应该有哪些权利和义务。尹中立记得十多年前有关部门有计划立法,但迟迟没有落实,现在应该重新呼吁,启动《住宅法》的工作刻不容缓。

对此,其他国家的有关做法值得参照。1950年代起,联邦德国相继出台《住房补贴法》《住房解约保护法》《增加租赁住房供应法》《住房租赁法》等,以法律形式明确约束房东权利,保护租户权益,限制租金涨幅,补贴住房。

7月27日,深圳市政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,其中在租购并举部分提到,自今年起,深圳市新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公租房这些保障性住房的比例达到60%,市场商品住房占40%。尹中立认为十九大之后很多城市发展新的住房理念,深圳做得比较到位。但是他担忧,这种模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性,这仍和土地财政有关。深圳的地方财政雄厚,不太依赖土地收入,但是其他地方不都这样,北京的地方财政对土地依赖也很深。

 
 

实际上,很多政府都建设公租房来保障低收入人群的住房问题,但不同的是,国内一线城市对保障性住房申请的条件除了对收入有要求外,还和户籍或者缴纳社保的时间挂钩。例如,北京朝阳区公租房申请明确规定必须有本市城镇户口;深圳市公租房轮候申请条件是,具有本地户口,或者参加社保累计三年,或者配偶属于现役军人的可以不受户籍和居住证的限制。

而流动人口是租房的主要人群,在一线城市获取户籍极其不容易,尤其是对低收入、需要保障性住房的流动人口来讲更是毫无可能,而申请条件把这些人挡在了公租房的门外。

尹中立说,北京就是在控制人口,这背后是一个城市承载力的问题。北京最大的制约因素是自然条件,缺水,城市如果有过多人口涌入,城市运转难以为继。因此,北京很难给流动人口提供那么多便利。

实际上,这背后又透露出城市发展不均衡的问题,北上广深等一线城市承载着更多经济、文化、服务的优势,吸引流动人口大量涌入。相比之下,德国住房体系的优势在于,德国各州的经济发展相当,产业布局均衡,人口在大城市的集中度不高,当然也不会集中在一个城市居住。

所以,房子问题不仅仅是与房子相关,租房贵背后,实际上涉及一个非常复杂的社会治理体系。

(责任编辑:editor)
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